房地产占中国家庭资产配置七成,但与此同时全国1/5的房子可能空置

发布时间:2018-11-30 00:00      浏览:45
作者:谢金萍
来源:好奇心日报

过去 20 年中,房价飙升了 315%,住房被普通投资者视为最快、最安全的致富方式。住房空置率也水涨船高。


居者有其屋。房子是多数中国家庭最大单笔支出,他们也多把买房当作头等大事。


恒大研究院 11 月的一份报告显示,1978 年改革开放以来,中国居民从“蜗居”到适居,城镇居民从筒子楼换到了住宅小区、别墅区,至今中国城镇居民 70% 住在自有住房中。这主要得益于 1990 年代政府在住房商品化的住房制度改革,中国居民得以相对自由买卖住房。现在常见到的万达、恒大、碧桂园等房地产公司基本都在那段时间成立。


根据恒大研究院的测算,1978-2017 年,中国城镇住宅存量从不到 14 亿平米增至 267 亿平米,城镇住房套均面积从约 45 平方米增至 89 平方米,城镇住房套数从约 3100 万套增至 3.03 亿套,套户比(成套住宅套数/常住家庭户数)从 0.8 增至 1.03,接近国际主流国家——美国为 1.15、日本 1.16、德国 1.02、英国为 1.03。


中国人买房的需求量以及购买力造就了全球最大的房屋市场。新加坡研究机构 Stansberry Churchouse 数据显示,中国现在是全球最大的房屋市场,去年的房屋销售额为 1.7 万亿美元,为美国的市场交易总额 7 倍。

 

不过,这个巨大的交易额不单是居住需求的释放


关于房子的性质,经济学家普遍认为它同时是消费品和投资品 。而在中国,缺乏安全、回报率可观的投资渠道的情况下,买房依然被认为是最佳的投资品。


尤其 2015 年股市崩盘、造成约 5 万亿美元财富损失后,进一步加剧了这一信念。此前兴业研究显示,2014 年中国居民持有的股票占居民金融资产的比例仅为 9%,低于日本、英国、美国等其他国家。2015 年股灾之后,中国居民把更多地钱花在房产上。 


西南财经大学做的中国金融调查(CHFS)显示,2013 年中国居民把六成以上的家庭储蓄用户住房,这一数字到了 2017 年已经提高到 73.6%,几乎是美国的 2 倍。


换一种说法就是,中国居民净资产构成里,超过七成是房地产,其余才是现金,以及股票、债券等金融资产。作为对比,日本、美国、新加坡等发达国家居民的金融资产占比达到五成或者更高。



尽管中国的各种限制措施,不鼓励购买多套住房,但也挡不住居民的投资需求。今年 11 月初,彭博社报道称,西南财经大学即将发布的一项研究将显示,中国城镇房地产存量中空置率大约 22.4% 。负责此项研究的甘犁教授说,该数据与 2013 年的 22.4% 基本持平,但“现在肯定超过 5000 万套”。甘犁教授认为,空置房中有些是度假房,有些则是业主外出务工,但投资购房是空置率较高的一个关键因素。 


瑞穗证券的房地产分析师 Alan Jin 表示,在投资选择有限时,买房——持有房屋所有权成了趋势,这会变得很复杂,就像戈耳狄俄斯之结——需要用非常规方法解决不可解的问题。 


随着房地产市场繁荣——过去 20 年中,房价飙升了 315% —— 住房被普通投资者视为最快、最安全的致富方式。2017 年 5 月经济日报社和中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告》显示,在全国家庭的人均财富中,房产净值占比为 65.99%,其中城镇家庭和农村家庭的这一比例分别为 68.68% 和 55.08%。


过去 20 年中,房价飙升了 315%


而 315% 的比例也只是全国的平均水平,北京、上海等地房产价格一年就能翻倍。 


CHFS 报告里提到,截至去年 90% 的中国居民家庭拥有自住房,其中约四分之一的拥有多套住房。在近十年来,中国居民买房的目的从刚需居住逐渐变为向投资倾斜。今年一季度,中国居民买房用于投资的占比第一次超过刚需居住,分别为 50.3% 和 31.9%。这两个数据比例在 10 年前为 19.6% 和 69.7%。 



在这个过程中,一直在涨价的房子又进一步刺激居民投身其中,信贷扩张也起到了重要作用。央行在今年的《中国金融稳定报告》中表示,当前中国住户部门债务余额约为 40.5 万亿元,较 2008 年时增长 7.1 倍,债务增速偏高。而在 2010-2017 年,居民储蓄存款增长与可支配收入之比从 25.4% 下降至 12.7%。今年上半年,全国居民人均可支配收入 1. 4 万元,扣除价格因素实际增长 6.6%——增速同比减少了 0.7 个百分点。


中国人民大学近期发布《中国宏观经济分析与预测》报告再次证实房屋对普通居民带来的债务压力。报告称中国居民财富基本被房产“掏空”,新一轮去库存将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金,基本上全部投入到了房地产市场


房子在中国成了击鼓传花式的消费品,全民参与其中,又随时准备脱手。 房地产价值和居民存量债务螺旋式升高也引发持续已久的中国地产泡沫的讨论。


房屋售租比是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,以作为买房或租房的参考,如果数值越高意味着该地区更适合普通投资者租房。中国市场中,租房的回报率远不如买房的高。海外经济资讯平台海外掘金今年 4 月的一份报告显示,中国主要一线城市北上广深在租金回报率上几乎是垫底,远不如其他国家主流一线城市。 


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